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京法巡回讲堂丨业主和物业之间的“恩怨”怎么破?从《民法典》中找答案
作者:朱龙臻  发布时间:2021-03-12 18:23:50 打印 字号: | |

小区电梯内广告收益不菲,作为业主有我一份吗?小区高空抛物砸伤人,物业公司有责任吗?从未签过物业服务合同,我能拒绝交纳物业费吗?这些困扰着业主和物业公司的法律问题,北京一中院干警为您从《民法典》中找答案啦!

近日,北京一中院民二庭与八宝山街道联合开展学雷锋普法活动,民二庭干警张丽君、朱龙臻为八宝山街道辖区15个社区的社区工作者及志愿者带来了一堂生动的《民法典》法律课。民二庭团支部书记詹浩首先介绍了此次学雷锋普法活动的背景和意义。两位干警围绕《民法典》中关于物业服务及高空抛物等群众关切的热点问题,结合时代背景及社区工作性质,详解了社区治理中常用的法律规范,并为社区工作人员化解纠纷、推动溯源治理提供了建议。

下面我们一起学习下此次“京法巡回讲堂”的重要知识点吧!

1、业主能否以没签物业服务合同为由拒交物业费?

法律法规

《民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

业主虽然没有签署物业合同,但是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同,或者业委会与业主大会与物业服务人签订的普通物业服务合同对业主都有法律约束力。业主虽非物业服务合同形式上的当事人,但业主是物业服务合同项下的权利享有者和义务承担者,是物业服务合同的实质上的当事人。业主就不能以不是合同当事人为由提出抗辩,也不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为拒绝交纳物业费的抗辩理由。

2、物业服务合同到期了没签新合同怎么办?

法律法规

《民法典》第九百四十八条规定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

物业服务合同约定的服务期限届满后,如果当事人没有订立新的物业服务合同或者通过约定延长原物业服务合同的服务期限,该物业服务合同终止。但是,如果业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,那么小区的物业将处于无人管理的状态,将影响到全体业主的正常生活,损害全体业主的共同利益,此时物业服务人基于诚信原则,从保护全体业主共同利益的角度出发,继续为业主提供物业服务的,业主接受的,原物业服务合同继续有效,只是服务期限变为不定期。

3、业主共有部分的经营与收益情况如何处理?

法律法规

《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

《民法典》第九百四十三条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,由此产生的收益应归业主所有,物业服务人应定期公开相关情况。比如,很多小区会在业主的共有部分设置广告,这些广告收入,在扣除合理成本之后,应该属于业主共有。再如,占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位,出租车位的租金收入,在扣除合理的成本之后,也应该属于业主共有。

4、高空抛物砸伤人有什么民事责任?

法律法规

《民法典》第一千二百五十四条规定,禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。

禁止从建筑物中抛掷物品,是法定义务。违反这一法定义务,应承担相应的民事责任。符合刑法相关规定的,则承担相应的刑事责任。如果不幸已经发生了高空抛物事件,社区和居民应当积极配合各方主体的调查取证行动,在法院和公安机关问询、现场勘验时积极配合、予以协助,物业服务企业也要在事先做好相应的安全保障措施。

5、养狗不拴咬伤人怎么办?

法律法规

《民法典》第一千二百四十六条规定,违反管理规定,未对动物采取安全措施造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任;但是,能够证明损害是因被侵权人故意造成的,可以减轻责任。

“未对动物采取安全措施造成他人损害”,是指饲养人未按照饲养动物的管理规定及时有效采取安全措施履行对动物的监督、管理义务。例如,未对动物进行必要的安全约束、将动物带入公共场所、未及时清理犬在户外排泄的粪便、携犬乘坐电梯时未给犬戴嘴套均属于“未对动物采取安全措施”。又如,饲养人未对动物注射预防狂犬疫苗,有可能传播侵害人类的传染病,也属于“未对动物采取安全措施”。

互动环节中,民二庭干警回答了社区工作者遇到的实际问题,这次培训内容详实、生动形象,让社区工作者对于处理物业纠纷依据的法律法规有了更深的理解。


 
责任编辑:张倩