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以案说法|签约容易过户难 损失终该如何担
作者:刘瑾 田心  发布时间:2020-03-11 09:03:37 打印 字号: | |

 随着人们经济水平的提高及日常需求的增加,买卖房屋早已成为人们日常生活中常见的交易。即使是在新冠肺炎疫情的暴发下,房屋交易量也未有所减少。然而房屋买卖过程中难免会出现一些意想不到的事情,为此,北京一中院通过梳理审理过的相关案件,提醒买卖双方在交易过程中应注重诚信、积极履行合同义务,以免引发不必要的纠纷。


办理过户不积极 造成损失难逃避

2013年5月27日,李某与崔某签订《房屋买卖合同》,对于李某预计将于2014年12月从开发商处取得的商业办公房屋出售给崔某,双方均知晓房屋目前尚未取得所有权证书,具体时间视开发建设单位实际办理而定,待取得房屋所有权证书后30日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。李某实际上于2017年6月29日取得了诉争房屋产权证书,但由于2017年3月26日国家“3·26”新政出台,崔某不再具备购买诉争房屋的资格,双方履行发生争议。现崔某起诉要求解除合同、返还购房款并要求李某赔偿各项损失。

法院认为,双方虽未明确约定李某应当在何时从开发商处取得不动产权证书,但根据双方合同中约定“如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的,当事人双方同意本合同继续履行,由过错方向另一方支付总房款的100%作为补偿”的内容以及正常的交易习惯和诚实信用原则,可以得出李某应当在开发商能够为其办理不动产权证书后,及时积极地将不动产权证书办理至自己名下,再于30日内将不动产权证书办理至崔某名下。崔某主张2016年9月开发商通知李某可以办理诉争房屋不动产权证书,崔某亦在此前后多次催促李某办理不动产权证书,但根据崔某提供的双方的沟通往来记录难以看出李某存在及时积极地要求开发商将不动产权证书办理至其名下的行为。实际办理过程中,虽有代办公司的介入,但并不因此免除李某应当积极要求开发商将不动产权证书办理至其名下的义务,故李某应就此承担责任。最终,法院判令在合同解除和退还购房款之外,李某应赔偿居间服务费、印花税、房屋差价损失等。


一房二卖难履行 买受人如何维权

2001年,马某与A公司就涉案房屋签订买卖合同。因马某未履行合同A公司诉至法院要求继续履行合同。法院支持该诉请。A公司申请法院拍卖该房屋。2004年,林某通过A公司购买了以法院拍卖形式取得的涉案房屋。2005年,法院作出强制执行裁定书,将涉案房屋过户至A公司名下。后法院作出裁定,撤销拍卖决定,并撤销过户的强制执行裁定书。2018年,A公司起诉马某要求解除合同,法院以一事不再理驳回A公司诉讼请求。现因A公司与林某签订的房屋买卖合同无法履行,林某起诉A公司要求解除合同并返还购房款及利息。

法院认为,根据生效判决,A公司与马某之间的房屋买卖合同应继续履行。A公司应于房屋交付后90日内协助林某办理权属登记,但实际履行过程中,因A公司与案外人马某就涉案房屋存在争议,致使林某至今未能取得房屋权属证书。在这种情况下,A公司实际上无法为林某办理过户手续,在林某已经全额支付购房款的情况下,其作为买受人的合同目的无法实现,故林某要求解除合同于法有据,并可以要求A公司返还购房款。且林某有权要求A公司赔偿损失,但其在得知涉案房屋存在纠纷的情况下仍选择继续履行合同,其对损失的扩大亦负有一定的责任,故法院酌情确定A公司赔偿林某734万余元,且该损失系对林某由于不能实现合同目的所造成的实际损失的综合认定,故法院不再另行支持其主张的利息损失。


法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


法律点评

近年来房屋交易市场活跃,房屋买卖能否顺利进行,直接关系到百姓的日常生活。房屋买卖合同是双方意思自治的体现,双方在履约过程中均应遵循诚实信用原则,按照合同约定履行己方义务。卖方应保证房屋权利无瑕疵、如实告知买方房屋产权及使用情况并及时配合买方完成过户等手续;买方亦应按照约定履行支付购房款的义务及相应税费负担义务。只有在双方均遵守法律法规和合同约定的前提下才能最大程度保证买卖双方双赢的结果。

现阶段我国出现了新冠肺炎疫情,在此之前业已签订的房屋买卖合同可能因新冠肺炎疫情的出现而存在一时性的合同履行障碍。双方都应在保证自身及对方的安全健康的情况下积极履行合同。例如,双方在洽商及签订合同过程中,通过微信、邮件等无接触方式灵活进行协商,支付购房款可通过支付宝、微信或银行转账等无接触方式进行支付。在合同文本中可特别约定因疫情原因导致违约应合理承担违约责任。在办理房屋过户时,双方可提前咨询当地有关部门,可否通过提前预约或网上办理等方式完成过户登记。办理物业交割,可选择采取卖房人先行腾退房屋,结清物业、水电等相关费用后,将房屋钥匙通过邮寄等形式转交给买房人,再由买房人携带钥匙等前往收房,并在物业办理新的入住手续。对于确实因为一方需要隔离、就医等不可抗力造成的履约困难,可全部或者部分免除该方违约责任,并另行协商有关事宜。疫情无情人有情,希望大家在特殊时期亦能安居!


 

 

 

 
责任编辑:张倩