当前位置: 首页 > 司法为民 > 案例选登
以案说法|产权式商铺投一万赚十万?法官劝你醒醒吧!
作者:赵蕾 李想  发布时间:2020-01-06 16:43:20 打印 字号: | |

我们就通过两个案例,来了解一下产权式商铺所涉的法律风险。


案例一:商铺具体界限不明,业主诉返还未获支持


2007年7月,王女士与白云房地产公司签订买卖合同,约定王女士购买某商铺,同时王女士与黑土公司签订了《委托协议》,约定该商铺出租给黑土公司经营。王女士直到2010年1月才取得了商铺权属证书,该证房地平面图中标记了该商铺在地下一层部分摊位中的位置,但未标明东西南北的四至范围。


2015年7月,因消防整改,部分摊位位置进行了不同程度的调整。2015年12月,黑土公司对地下一层进行业态调整,拟从原有市场经营模式中退出,关停商城地下一层。王女士诉至法院请求返还房屋、恢复原状,并赔偿关停的经济损失。


北京一中院经审理后认为,王女士虽系该商铺的产权人,但该商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售,并由业主委托商业管理公司统一经营管理,该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的统一。消防改造、退出原有市场模式、为业态调整关停市场的行为,符合商业整体使用的利益以及长远发展,并不构成对商铺产权人权益的侵害。且根据房屋所有权证书中房屋平面图及整个地下一层整体平面图,不能确定各个商业单元的具体位置,因此王女士的诉求法院不予支持。


法官说法


产权式商铺多为大厅式商场、酒店式公寓、办公楼等的独立单元,所购商铺界限结构可能并不明确,物理形态上不能构成独立封闭的空间,导致无法办理不动产权证书,单个商铺无法单独使用,其是整个商场的构成部分。即使业主持有商铺的产权证书,但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺,为有利于商场整体功能的发挥及大多数业主的利益,单个业主行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。如果进行分割,势必会影响商铺整体功能的发挥,实际是损害了各商铺业主的利益。

 

案例二:商铺无独立水电,业主追责受局限


2006年7月15日,陈女士、王先生与红花房地产公司签订买卖合同,约定二人购买101号房屋,并约定上、下水及电于2007年8月31日达到使用条件。当日,二人与绿叶公司签订《委托经营合同》,将该商铺出租给该公司经营,约定委托经营期限届满同意按现状接收。后红花房地产公司直接将该房屋交付给绿叶公司使用。


合同期满后,绿叶公司通知陈女士、王先生办理收回房屋手续。但涉案房屋由于没有独立的上、下水及用电,二人拒绝收房。陈女士、王先生诉至法院请求按水、电符合独立使用条件标准返还房屋,并赔偿相关损失。


北京一中院经审理后认为,陈女士、王先生与绿叶公司签订的《委托经营合同》中约定,二人授权该公司经营,委托经营期限届满,同意按现状接收。现委托经营期限届满,绿叶公司应返还房屋,支付到期后的占有使用费。二人要求按水、电符合使用条件标准返还房屋、赔偿损失无合同依据,不予支持。


法官说法


产权式商铺大多不具有封闭性,开发商是将一个购物广场分割成一个一个小间来销售,往往无独立的上、下水。很多购买者缺乏投资经验,对购房合同及委托经营合同都未严格审查,商铺交付条件约定不明确或者有瑕疵,一旦发生纠纷,无法明确初始状态,业主后期难以向开发商追责。比如开发商通过指示交付方式将商铺交给委托经营管理公司视为对业主完成交付。业主实际没有真正参与到接收房屋环节,对所购商铺是否存在不符合约定条件的问题不能及时发现,造成业主权利受损。

 

法官提示


01投资商铺有风险,判断购买须谨慎


莫轻信高收益片面宣传,要对行业政策、投资项目的收益能力和潜在风险有理性分析,对开发项目的相关情况,特别是开发商与经营管理公司之间的独立关系有充分了解。

 

02产权四至影响大,权利边界要明晰


要充分了解开发商是否对项目整体进行物理形态上的实质分割,各商铺之间是否具有构造上的独立性,有无明确界限及四至,是否能够独立经营。

 

03交房环节要慎重,莫留隐患日后恼


要注意核验房屋是否已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案,仔细审查房屋现状,上、下水及电是否达到合同约定或者正常使用条件,装修及设备标准等是否符合约定。

 

 
责任编辑:张倩