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以案说法|阳光房不阳光,法律风险处处藏
作者:武旋  发布时间:2019-11-20 17:32:31 打印 字号: | |

生活中,人们出于拓展居住、储物空间的考虑,经常会选择在建筑物的首层或顶层加建阳光房,以提升生活品质。阳光房的名字听起来很美很温暖,也与占用农用地进行违法建设的情形有所不同,但是在后续对房屋进行买卖、租赁的过程中,却可能被行政机关认定为违法建设,进而影响房屋的居住和交易功能。


下面,我们就通过三个案例来了解一下——加建阳光房所涉及的法律风险

 

案例一:业主违建导致不能过户 法院判决确认合同解除

 

基本案情

 

张先生购买了某小区联排别墅后,将楼上平台改建为阳光房。2018年3月,张先生与刘女士签订买卖合同,约定刘女士购买张先生名下的联排别墅。合同签订后,刘女士支付了定金和中介费。

 

2018年11月,城管部门发函,认定该联排别墅的改建未取得建设工程规划许可证,因此是违建并通知业主限期拆除,由此导致了后续的买卖交易不能过户。双方因合同履行问题发生争议诉至法院,双方均请求解除合同并要求对方支付违约金和赔偿损失。

北京一中院经审理后认为,涉案房屋在履行期限届满前即已因违法建设被调查,且在本案审理期间被责令限期拆除及限制交易,在此情况下,刘女士有理由中止履行,张先生据此解除合同依据不足;但此障碍是可以排除的,并不必然导致合同目的不能实现,刘女士据此解除合同亦不成立。审理中双方均要求解除合同,可以认定已经就合同解除协商一致。张先生出卖的标的物存在瑕疵,应自行承担相应损失;刘女士签约及解约时欠缺谨慎,造成的中介费等损失亦应由其自行承担,因此,双方要求对方赔偿损失、给付违约金,法院均不予支持。最终,二审判决确认合同解除,张先生返还刘女士购房定金,双方互不支付违约金和赔偿损失。

 

法官说法

 

房屋买卖合同中出卖人加建阳光房,将有被诉解除合同和赔偿损失的法律风险。根据合同法第九十四条,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人享有法定解除权。二手房买卖进入到过户阶段时,如行政机关发现业主存在自行加建阳光房的行为,将通报不动产登记机构对所涉房屋的产权限制交易,所以,加建的阳光房将导致二手房买卖的过户难题。买受人此时会选择起诉解除合同。

但是,阳光房可以被限期自行拆除,不构成合同永久履行不能的障碍,双方依然可以在拆除阳光房、将房屋变为合法建筑的情形下完成过户。所以买卖双方都不能依据合同法第九十四条享有法定的合同解除权。至于双方协商一致解除后因迟延过户造成的损失,则需要考察双方在交易时是否知道阳光房的存在,如双方均知道,则应当双方自担相应的损失。

 

案例二:买受人收房后加建门廊 办理产权证前核验遭拒

 

基本案情

 

2005年10月,王先生与温泉公司签订了《北京市商品房预售合同》,约定王先生购买温泉公司开发销售的101号房屋,其中交付条件部分约定温泉公司应当在2006年6月30日前取得规划验收批准文件,进而办理商品房所在楼栋的权属证明。合同签订后,王先生支付了全部的购房款,温泉公司交付了房屋,但温泉公司未能在约定日期前取得规划验收文件。

2006年7月,王先生对所购房屋加建门头、外廊,组成了阳光房。2011年11月,规划部门对涉案小区房屋进行规划核验,王先生的房屋因为存在违法加建而没有通过核验,温泉公司也没有取得楼栋的权属证明。王先生遂起诉,要求温泉公司支付逾期办理楼栋权属证明的违约金,支付为诉讼所支出的费用。

 

北京一中院审理后认为,首先,温泉公司不能证明其已按合同约定交付房屋,也不能证明在王先生加建行为之前未办理房屋登记及产权证的责任在王先生,故王先生违法加建行为前,应认定温泉公司已违约,对此应承担违约责任。其次,在合同履行过程中,王先生没有经过国家有关主管部门的批准,就擅自对其所购买的房屋进行违法加建,并受到规划部门的查处。故王先生违法加建的行为是其至今没有取得房屋所有权证书的主要原因。法院结合双方当事人的责任,确定了最终的违约金数额,支持了王先生的部分请求。

 

法官说法

房屋买卖合同中买受人加建阳光房,将自担部分逾期办证损失的风险。对商品房办理楼栋的初始登记,需要开发商提供建设工程竣工规划核实确认书、建设工程竣工验收备案登记证等材料。即使楼栋中存在面积不大的加建阳光房,因为不符合规划,也就不能对楼栋进行竣工验收,开发商将无法取得楼栋的竣工验收材料,进而无法办理楼栋的初始登记,最终产生开发商逾期办证的违约行为。

在违约行为的形成中,买受人基于加建行为,自身存在一定的过失,所以应当自行承担部分损失。至于买受人承担损失的比例,还需要考察买受人自行加建行为和开发商办证义务发生的时间先后顺序,如开发商在买受人加建前能够办证却未予办证,则应当认定开发商已经违约,需要承担违约责任。

 

案例三:承租人建阳光房遇整治 影响经营诉租金被驳回

 

基本案情

 

赵先生与爱家公司签订了《租赁合同》,约定赵先生将112号房屋转租给爱家公司开设营业厅使用。签约后,赵先生交付了房屋给爱家公司,爱家公司也支付了租金和押金。之后爱家公司将房屋南侧改建成为了阳光房。

合同履行期间,112号房屋因擅自“拆墙打洞”被整改,爱家公司自行加建的阳光房被拆除,对公司的正常经营造成一定影响。爱家公司基于此向赵先生的妻子发送短信,通知解除合同,赵先生则认为没有收到短信并且不同意返还租金押金。爱家公司于是向法院起诉,诉请赵先生返还自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。

北京一中院审理后认为,整治拆墙打洞,爱家公司使用112号房屋进行经营的行为受到一定的不利影响,如不能再由112号房屋南侧房屋的门出入,潜在客户难以迅速识别112号房屋为爱家公司的营业厅等。但112号房屋未被拆除时,爱家公司仍可采取其他方式标示店面,亦能通过原有单元门出入112号房屋,整治拆墙打洞的行为并不导致爱家公司不能在此经营,不导致爱家公司的合同目的无法实现。爱家公司主张的法定解除权没有法律依据。因此基于解除权成立的返还租金、押金并赔偿利息损失的诉讼请求于法无据,应不予支持。最终,判决驳回了爱家公司的全部诉讼请求。

 

法官说法

 

房屋租赁合同中承租人自行加建阳光房,不享有法定解除权。合同法第九十四条合同解除的条件中,需要违约行为达到不能实现合同目的的程度。而加建阳光房是承租人自己所为,且加建部分是可以在行政公告后拆除的,所以房屋租赁合同仍然能够继续履行,承租人也仍然能够使用所承租的房屋。因此,承租人并不能以阳光房遭到行政机关查处为由解除合同。

另外,对于出租人而言,根据合同法第二百一十九条,承租人擅自加建阳光房,属于未按照约定方法使用租赁物,并且没有经过出租人的同意,结合第二百二十三条未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的规定,此时的出租人应当享有合同解除权,并可要求承租人恢复原状或赔偿损失。

 

法官提示

 

业主自行加建阳光房虽然能够扩大房屋的使用面积,提高房屋整体的使用功能,但是这一类房屋存在被行政机关认定为违法建筑、限期拆除的可能,进而对和房屋有关的买卖、租赁等民事合同的履行产生不利影响。

 

法官在此提醒大家:

对于出卖人或者出租人

在选择建设阳光房之前,应严格履行建设工程规划许可申请程序,获得建设工程规划许可证后,按照许可的项目和范围进行建设,以避免可能引起的法律纠纷。

对于买受人或者承租人

一方面,在签订房屋买卖合同或房屋租赁合同前,需要仔细审查房屋现状,查清是否存在业主自行加建阳光房的情况。如存在的,则与业主协商是否予以拆除,或考虑调整购买、承租方案。

另一方面,在实际买受、承租房屋之后,买受人或承租人应当严格遵守房屋用途,避免自行加建。如需要加建,则应当与产权单位、业主及时协商,并履行规划报批手续,以防止购买或承租后出现合同履行不能的风险。

最后提醒大家一句:阳光房虽好,切不可任性加建哦!

 
责任编辑:孔维卫